Счетов эскроу все больше, вопросов к ним – тем более
Новое жилищное строительство более полутора лет должно идти на базе счетов эскроу. Но их внедрение отстает от запланированного практически на год, при всем этом у застройщиков появляется больше вопросов к особенностям этого механизма.
Для того чтоб оценить реальные масштабы стройки по эскроу, также обсудить возникшие вопросы, журнальчик «Строительство» созвал застройщиков на заочный круглый стол, при этом не только лишь и не столько столичных, сколько представителей региональных компаний. Застройщикам было предложено ответить на два вопроса, и эти ответы принуждают задуматься о том, как поменяется цена и без того дорогого жилища.
Какая часть ваших объектов строится с внедрением эскроу-счетов? Сокращаются ли при всем этом объемы строительства и каковы перспективы ближайших 2-ух лет?
Сергей Пахомов, директор строительной компании «Легион», г. Челябинск: «В Рф 40% застройщиков перебежали на эскроу-счета, в рамках наших проектов переход осуществлен на 69%. Непременно, требуется время на полный переход. Исходя из убеждений защиты прав дольщиков и регулировки отношений – это адекватная мера, но необходимо держать в голове о том, что все это отражается на цены квадратного метра и маржинальности застройщика.
Что касается тенденций – почти все находится в зависимости от ситуации с пандемией коронавируса и мер поддержки страны. При росте бизнес-активности, постепенном восстановлении экономики и сохранении низкой ипотечной ставки мы рассчитываем на повышение спроса на рыке жилой недвижимости. Люди, пройдя через самоизоляцию, начинают еще более ценить качество той среды, в какой живут. А это означает, что спрос на наши современные комфортабельные проекты будет оставаться на высочайшем уровне, и, как следствие, дозволит увеличивать объемы строительства. К слову, СК Легион занимает 2 строку всероссийского рейтинга застройщиков по комфорту ЖК».
Василий Селиванов, управляющий холдинга LEGENDA, г. Санкт-Петербург: «Все наши текущие проекты реализуются по старенькым правилам, а по схеме эскроу мы будем работать в рамках новых объектов на Малоохтинском проспекте, набережной Темной речки и Васильевском полуострове в Санкт-Петербурге.
Ветвь еще пока плавненько перебегает на эскроу-счета. Так, сейчас по старенькым правилам в Петербурге реализуется порядка 70% проектов.
По новейшей схеме банки сейчас должны быть неотклонимым участником процесса и оценивают не самого застройщика исходя из убеждений надежности, опыта работы на рынке либо объемов строительства, а определенный проект: его устойчивость, ликвидность и способность выдержать банковские стресс-сценарии. Еще до начала реализации проекта конкретно банки должны взять на себя риск бесспорной достройки проекта не зависимо от событий. Те застройщики, которые уже издавна и планомерно работают с банками в рамках проектного финансирования, не будут испытывать процедурных сложностей при переходе на новые правила. Но если глядеть срез по рынку, в обозримой перспективе мы предполагаем суровое сокращение предложений».
Дмитрий Логинов, управляющий юридического департамента АН «БОН ТОН», г. Москва: «Массового перехода на эскроу строящихся проектов во 2-ой половине 2019 г. не наблюдалось. Напротив, застройщики в главном старались получить разрешение достраивать дома по старенькым правилам. Если же ориентироваться на мотивированные характеристики реформы, то согласно дорожной карте Правительства на рынке 30% ДДУ должны были содержать условия об оплате эскроу-счетами к 01.07.2019 г. По статистике, в Москве 30-процентную отметку девелоперы достигнули только летом 2020 г. Пока реформа отстает от собственных собственных планов приблизительно на 1 год.
Так как все новые проекты строительства в неотклонимом порядке должны работать по эскроу-счетам, то их толика на рыке будет непреклонно расти. Полный переход произойдет, когда будут достроены те дома, реализация которых разрешена по старенькой схеме. В наиблежайшие годы мы будем следить процесс вытеснения прошлых устройств оплаты квартир эскроу-счетами».
Александр Рогачев, генеральный директор группы компаний «ОДСК», г. Орел: «С 1 октября текущего года строительство всех объектов нашей компании в Орловской области финансируется по системе эскроу-счетов. В Липецкой области, где мы достраиваем брошенные нерадивыми застройщиками объекты в качестве санатора, мы решили работать без перехода на новейшую систему.
Невзирая на все трудности, с которыми столкнулась строительная область в этом году, мы планируем продолжать увеличивать объемы строительства жилища. Реализация 1-го из главных государственных проектов, с помощью которого в Рф должно показаться достаточное количество доступного жилища, - это одна из основополагающих целей нашей группы компаний. Непременно, мы оставляем за собой право корректировать наши планы зависимо от ситуации на рынке жилища».
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), г. Москва: «В нашем комплексе «Мир Митино» получено разрешение на ввод, потому вопрос об эскроу-счетах уже для нас не животрепещущ, но разумеется, что в будущих проектах мы будем использовать новейшую модель вербования финансирования в силу закона. По этой же причине – требование законодательства – предложение новостроек, реализуемых с эскроу-счетами, будет только возрастать. Это будет одним из причин роста цен на рынке новостроек, при этом независящим от фактической ситуации со спросом».
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», г. Москва: «В клубном комплекс «Данилов дом» уже год ведутся реализации с внедрением эскроу-счетов – 1-ая такая сделка была заключена в октябре 2019 г. Средства дольщиков поступают на особый счет в Сбербанке и хранятся там до окончания строительства. Согласно 214-ФЗ девелоперы должны или перейти на проектное финансирование, или продавать квартиры только после введения объекта в эксплуатацию. Так как застройщики предпочитают продавать свои лоты во время строительства, тенденция перехода на эскроу-счета продолжится. Уже на данный момент, например, в массовом секторе толика лотов, продающихся по новым правилам, достигнула 59%».
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), г. Москва: «Наш проект культурно-образовательного кластера Russian Design District реализуется через эскроу-счета. Денежным партнером выступает «ДОМ.РФ» – конкретно в этом банке открываются счета эскроу, куда покупатели квартир заносят средства. В целом толика новостроек, реализуемых по новым правилам, возрастает и на данный момент составляет приблизительно 43%. На мой взор, переход к новейшей модели закончится через 2-3 года, когда огромную часть объектов, строящихся по старенькым правилам, введут в эксплуатацию».
Какие есть узенькие места в системе эскроу-счетов?
Сергей Пахомов: «Система эскроу-счетов исключает поступление денег на расчетные счета застройщика. Такая ситуация вынуждает застройщиков открывать проектное финансирование, а это дополнительные расходы: особый персонал и банковские проценты. Непременно, расходы застройщика отразятся на цены квадратных метров».
Василий Селиванов: «Мы все сбились со счета в конфигурациях в 214-ФЗ. На текущей момент достаточно проблемным остается вопрос раскрытия эскроу-счетов.
Практика продвинутых стран, на которую все так нередко ссылаются, заключается в поэтапном раскрытии счетов, у нас же девелопер может получить средства дольщиков только после ввода новостройки в эксплуатацию. А сейчас возьмем, к примеру, довольно большой проект в 30-50 тыс. кв. м жилища. Его капитал к концу строительства будет составлять более 5 миллиардов руб. – а это значимая база для каждомесячного начисления банком процентов застройщику.
По мере замещения текущих проектов новыми по схеме эскроу, мы придем к осознанию, что плата за удержание остатков на счетах до конца строительства очень высока. Толика процентных расходов в структуре себестоимости существенна: непременное включение проектного финансирования в каждый новый проект удорожает его не меньше чем на 10%. Да, новенькая схема – это гарантия для дольщика, но это гарантия за его счет. Я полагаю, что постепенный переход к поэтапному раскрытию приметно уменьшит издержки строительства, при всем этом не очень прирастит опасности для дольщиков и банков».
Дмитрий Логинов: «Пока инфы о банкротствах застройщиков, использовавших эскроу-счета, не поступала, как следствие, проверить на практике эффективность новейшей схемы не представляется вероятным. В теории эскроу-счета имеют несколько недочетов, которые могут стать достаточно противным сюрпризами для дольщиков.
Главный минус – нулевая компенсационность эскроу. На данный счет не начисляют процентов, и дольщик сумеет получить с эскроу-счета ту же сумму, что и была на нем расположена, без учета инфляции и роста цен на квадратный метр.
Также начинает проявляться еще одна из предсказуемых заморочек эскроу-счетов – ухудшение свойства строительства. Из регионов, которые имеют высочайший процент перехода на эскроу-счета, начинают приходить анонсы об увеличении количества судебных споров, связанных с качеством возводимых домов.
Один из суровых недочетов перехода на проектное финансирование – неминуемый уход с рынка огромного количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачек количества обманутых дольщиков. На конец августа 2020 г., по данным ЕИСЖС, проблемными числятся 18,2 млн кв. м. жилища, из которых 12 млн кв. м. в процедуре банкротства, а на момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуток более 7 млн кв. м. жилища».
Александр Рогачев: «Сначала неувязкой для большинства застройщиков становится увеличение коэффициента собственного роли. Также необходимо отметить, что переход на эскроу привел к ужесточению системы скорринга в большинстве банков. В конечном итоге застройщик получает более жесткие ковенанты, которые плохо оказывают влияние на условия обслуживания кредита.
В то же время наша строительная компания вначале поддерживала идею внедрения системы эскроу-счетов, и мы не изменили позицию. Мы один из ведущих застройщиков-санаторов Рф и разделяем мировоззрение о необходимости защиты русских дольщиков от действий безответственных участников строительной отрасли. Одним из решений этой задачки стала система эскроу-счетов».
Игорь Козельцев: «Пока мы никогда не следили ситуацию с появлением заморочек у застройщика, работающего по новейшей схеме. Это фактически исключено в текущей конфигурации отношений банк-дольщик-застройщик, но если по каким-то причинам, скажем, техническим, застройщик не сумеет делать свои обязательства – что будет далее? Как и в какие сроки банк отыщет другого девелопера для реализации проекта? Пока механизмы в таких форс-мажорных обстоятельствах верно не определены».
Алексей Перлин: «Переход на эскроу-счета увеличивает себестоимость проектов, в итоге чего конечная стоимость продукта увеличивается. В таком случае строительство неких комплексов перестает быть выгодным. При текущей экономической ситуации доходы населения сокращаются, потому покупатели более чувствительны к росту цен. Некие проекты, к примеру, низкоэтажные, в итоге испытывают трудности с переходом на эскроу-счета и получением финансирования. Пока не многим девелоперам удалось перейти на новый формат, потому предложения на рынке становится меньше».
Владимир Щекин: «В целом система эскроу-счетов работает исправно. Основной ее минус – привязка к текущей цены кредита. Так как ситуация в экономике повсевременно изменяется, кредит может дорожать, что будет прямо оказывает влияние на объемы и темпы строительства. В случае ужесточения кредитно-денежной политики, как это было, например, сначала 2015 г., займы для застройщиков подорожают, объемы строительства снизятся, а цена жилища от оставшихся на рынке застройщиков вырастет».
Комплект доборов Танганика 125 мм, для коробки 21-13
Дополнительный элемент применяется при монтаже межкомнатных дверей. Изделие устанавливается в коробку двери для того, чтоб сделать просвет более эстетичным и убрать разницу меж шириной дверной коробки и стенки.
Достоинства:
- Эстетичность;
- Обычный установка;
- Долговечность.
Дополнительный элемент необходимо подбирать под цвет дверного полотна и коробки.